Muchas ciudades han tenido que mediar ante el auge de los pisos turísticos que inundan los centros de los núcleos urbanos agravando uno de los grandes problemas de nuestro tiempo: el acceso a la vivienda. Plataformas como Airbnb se han expandido rápidamente por las grandes metrópolis como consecuencia del turismo masificado -en algunas de ellas- y han acelerado el proceso de gentrificación en algunos barrios. Ante la subida generalizada de los precios, agudizada por la proliferación de este nuevo modelo de alquiler a corto plazo, la población local ha empezado a reubicarse en las afueras.
Florencia ha sido la última ciudad en tomar medidas para contener esta situación. A principios de octubre prohibió los alquileres de Airbnb en el centro histórico, una norma que ya adoptó Nueva York un mes antes y que previamente aplicaron otras como París, Lisboa o Barcelona con el fin de evitar la expulsión de residentes y la retirada de inmuebles del mercado de alquiler a largo plazo.
Sin embargo, y a pesar de las limitaciones, la oferta de pisos turísticos sigue aumentando. EL MUNDO ha recopilado los anuncios ofertados por la plataforma en nueve ciudades, algunas de las más restrictivas, como son Madrid, Barcelona, Valencia, Lisboa, París, Berlín, Florencia, San Francisco y Nueva York para comprobar la repercusión de estas medidas, y el análisis revela que sólo tres de estas ciudades han reducido su stock en los últimos cuatro años.
Desde 2019, la capital alemana ha perdido el 41,76% de su oferta; Nueva York, el 18,40% y en la Ciudad Condal, la única española que reduce, los pisos de Airbnb apenas han bajado un 1,18%. En las seis restantes, el número de apartamentos disponibles ha crecido respecto a antes de la pandemia. Madrid y Valencia lideran este incremento con un 43,5% y un 31,46%, respectivamente, más del doble que lo que registra la capital francesa, con un 13,46% y casi cinco veces más que la región de la Toscana. Además, son las mismas zonas en las que el precio del alquiler también se ha encarecido más. Valencia es, junto a Berlín, la ciudad en la que más ha subido el alquiler desde 2019.
La empresa estadounidense que nació en 2007 y que cuenta ya con más de 7 millones de anuncios en más de 100.000 localidades de 220 países, ha sido acusada, no sólo de fomentar el turismo excesivo, sino también de inflar los precios de la vivienda. La mayoría de los pisos disponibles para arrendar a corto plazo se concentran en las zonas más turísticas que, en muchos casos, coinciden en ser las más tensionadas.
Aunque los apartamentos de esta plataforma representan un porcentaje muy pequeño de toda la vivienda disponible en estas nueve ciudades -no superan el 6% en ninguna de ellas- pueden ser un porcentaje representativo en algunos barrios, como ocurre en el distrito Centro de Madrid. Aquí hay 7.801 anuncios publicados por la empresa y sólo 1.157 pisos o casas disponibles para alquilar según el portal inmobiliario Idealista. Inmuebles que, además, son hoy un 10% más caros que hace cuatro años.
Junto a Chamberí y Salamanca, los tres distritos concentran el 64% de todos los apartamentos que ofrece la plataforma en la capital, los mismos donde a un inquilino medio le resulta más complicado acceder a un alquiler convencional. El precio del metro cuadrado superó en el mes de agosto los 20 euros, lo que supone un incremento de más de 10%.
Por detrás de la capital española, Valencia es la segunda ciudad donde más ha crecido la presencia de la empresa en los últimos años, un 31,46%, y también lo ha hecho el precio de la vivienda: el metro cuadrado se ha encarecido un 40% desde antes de la pandemia. La mayoría de los anuncios publicados ofrecen alojamientos en el mismo distrito: Poblats Marítims, que a pesar de no ser el más céntrico, es el más turístico al encontrarse ahí playas como la popular Malvarrosa. Aquí, Idealista sólo ha registrado 225 inmuebles disponibles para el alquiler y la plataforma estadounidense, 1.266. El origen de esta desproporción recae, en parte, por la pérdida de población que sufre este distrito desde la década de los 90. En 2022, último año disponible, el Ayuntamiento de Valencia contabilizó su cifra más baja, con 55.486 habitantes. Sin embargo, el gobierno municipal ya intentó, sin éxito, limitar la implantación de la vivienda de uso turístico en el casco antiguo de la ciudad con un Plan Especial de Protección, estipulando un máximo de 60 días al año para alquilar estos inmuebles.
Ante esta situación José Luis Zoreda, vicepresidente ejecutivo de Exceltur -patronal turística de España- aseguró en un encuentro con periodistas que «nosotros queremos que las normativas urbanísticas de esos lugares que han establecido dónde puede haber viviendas turísticas y el límite se traslade a la viviendas como sucede con los hoteles o cualquier otra tipología de alojamiento». «No estamos en contra de la vivienda turística; estamos en contra del crecimiento descontrolado de esa vivienda turística, por todos los efectos perniciosos que generan en un clima adverso contra el conjunto del sector turístico en general». Hace unos meses el lobby, que agrupa a una treintena de las mayores compañías del sector, entre ellas grandes hoteleras como NH, Meliá o Iberostar, mostró su preocupación porque la futura Ley de Vivienda no incluya las viviendas de uso turístico. «Es un contrasentido que la Ley de Vivienda no haga referencia a los pisos turísticos. La Ley trata de facilitar las mejores condiciones de alquiler para la ciudadanía, pero no tiene en cuenta las externalidades negativas que provoca el crecimiento descontrolado de la oferta de viviendas turística», advirtió entonces Zoreda.
En Barcelona, en el distrito del Eixample, que ocupa la zona central de la ciudad, hay 4.055 ofertas de Airbnb y sólo 1.392 alquileres disponibles anunciados por el portal, los cuales se han incrementado de media un 42%. La capital catalana fue la primera urbe del continente en prohibir el arrendamiento de habitaciones privadas durante un tiempo inferior a un mes desde el año 2021 como respuesta al impacto negativo que este tipo de alojamientos estaban causando sobre el mercado de vivienda residencial y que su entonces alcaldesa, Ada Colau, consideraba que era imposible de controlar. Y es una realidad; acceder a la vivienda en esta ciudad se ha convertido en una odisea como consecuencia de la enorme caída de la oferta y por el encarecimiento de los precios, que han subido un 20,5% en los últimos cuatro años, situándose muy por encima de la media española. Según datos de Idealista, arrendar un inmueble aquí cuesta de media 19,4 euros por metro cuadrado, muy por encima de Madrid, también muy tensionada, donde el precio se sitúa en 17,4 euros por metro cuadrado.
A pesar de que el precio del alquiler convencional sigue disparado, Barcelona, que en 2022 recibió 9,7 millones de turistas, según datos del Consistorio, es la única española que ha logrado contener la expansión de las habitaciones privadas que oferta Airbnb y en cuatro años ya hay un 1,18% menos. Sin embargo, las restricciones que impuso la anterior alcaldesa no contemplaba los apartamentos que se destinan en su totalidad al alquiler turístico. En este caso las viviendas que han sido rehabilitadas para arrendarlas a turistas han crecido un 19,17% desde 2019.
Son precisamente las viviendas enteras que se destinan al alquiler las que quiere controlar el Ayuntamiento de Nueva York, que en septiembre prohibió rentar apartamentos enteros si la estancia es de menos de un mes o, para las más cortas, el propietario debe compartir la vivienda. Su incumplimientopuede dar lugar a multas de entre 1.000 y 5.000 dólares, con lo que se pretende reducir el número de airbnbs en, al menos, 10.000. «La ciudad está mandando un mensaje claro a los millones de visitantes en potencia que ahora tendrán menos opciones para alojarse en Nueva York: no sois bienvenidos», dijo en una declaración compartida con Efe el director de política global de Airbnb, Theo Yedinsky.
A pesar de que el análisis realizado por este diario a través de los datos del portal Inside Airbnb, la oferta de airbnbs, tanto pisos como habitaciones privadas, en la Gran Manzana se ha reducido un 18,40% y aquellos que se alquilan enteros, un 1,55% en cuatro años. Sin embargo y de acuerdo a The New York Times, en medio de la batalla legal, los funcionarios de la ciudad encontraron que cerca de 10.800 anuncios de la plataforma -vigentes en marzo de 2023- eran alquileres a corto plazo que infringen la ley. El mercado de la vivienda turística en la que es una de las ciudades más visitadas del mundo -sólo le supera París- es muy goloso. Un estudio del que se hizo eco la BBC en 2019 concluyó que en el distrito Lower East Side de Manhattan las propiedades alquiladas a tiempo completo a través de Airbnb generaban, de media, entre dos y tres veces más la renta anual media de un alquiler convencional.
Además de regular el mercado de la vivienda, otro de los objetivos que se pretende lograr a través de las nuevas normativas que se han aplicado sobre Airbnb es que los centros de las grandes ciudades recuperen la población local que, poco a poco, se ha ido orillando por la llegada masificada de turistas. «Hemos visto cómo la vuelta al mercado residencial de las viviendas que eran explotadas turísticamente estaban generando una vuelta de residentes a los centros», confirman desde Exceltur. Por eso, ciudades como Berlín, que ha implantado férreas restricciones ha reducido su oferta de Airbnb un 40% en cuatro años y ha registrado un aumento de su población del 2%.
El 60% son pisos enteros y la estancia media son 28 días
En 2023, más de la mitad de los pisos turísticos que se anuncian en Madrid, Barcelona, Valencia, Lisboa, París, Florencia, Berlín, Nueva York y San Francisco se alquilan de forma completa -no por habitaciones- y durante un promedio de 28 días, al límite del tiempo máximo que establecen las nuevas leyes. Prueba de que estas viviendas que se expanden por el centro histórico de las grandes metrópolis -las más concurridas- no se usan como residencias de paso durante el período vacacional, sino que se estarían arrendando a modo de vivienda habitual, pero con precios inquietantemente superiores a los de un alquiler tradicional.
España lidera el incremento de la oferta de pisos que se alquilan enteros en los últimos cuatro años: Madrid, con un 39,74% más de inmuebles anunciados por Airbnb, es la ciudad en la que más se ha expandido esta dinámica aunque la estancia media aquí cae a menos de dos semanas. Le siguen Valencia y Barcelona con un incremento del 19,57% y del 19,17%, respectivamente. En el lado contrario, Nueva York y Berlín son las únicas donde se ha visto reducido su catálogo. Son las dos urbes que se han mostrado más restrictivas para sacar al mercado de alquiler tradicional miles de pisos hasta ahora destinados a turistas.